¿Cómo le haces para que crezca 1,000% la llegada de turistas internacionales a una zona en la que antes no había más que pequeñas comunidades de pescadores?

Entre 2015 y 2025, Punta Mita le generó a DINE ingresos de $14,400 millones de pesos. La empresa mexicana tiene poco más de 30 años desarrollando esa propiedad y en el proceso, la convirtió en un referente entre los destinos más lujosos de Latinoamérica.

El proyecto como tal, de 700 hectáreas (algo así como dos veces Central Park), cuenta con tres hoteles, dos campos de golf y alrededor de 850 casas y condominios. Están además construyendo otros dos hoteles.

"Once a sleepy bohemian surf area with charming small towns, this stretch on the Riviera Nayarit has become one of the most private and secure locations in the world", escribió Forbes en 2016.

De acuerdo con datos de la Secretaría de Turismo, en los últimos 25 años el número de cuartos de hotel de cinco estrellas en el estado de Nayarit se multiplicó 9.5 veces.

Como todo proyecto grande en México, no ha estado exento de controversias. Pero lo que es indudable es que Punta Mita transformó lo que antes era selva, playas y pequeñas comunidades rurales, en una de las regiones de mayor valor turístico en el continente.

Esto es un breve recuento de su historia.

Aun cuando es una empresa por sí sola —cuyas acciones están listadas en la BMV— DINE es más bien como el brazo inmobiliario de KUO, la holding que preside Fernando Senderos Mestre desde 1989.

En 2025 KUO tuvo ingresos totales de $52,000 millones de pesos. Son los principales productores de hule sintético en México (y de los más grandes a nivel global), fabrican polímeros que se utilizan para envases y productos desechables (tipo los botes para el yogurt) y hacen también transmisiones y autopartes. Son también los mayores productores de carne de cerdo en México, y son socios en Herdez del Fuerte y Megamex Foods (alimentos que se venden en supermercados y todo tipo de tiendas, en México y en EUA).

Técnicamente, DINE no está dentro de KUO. Pero Senderos Mestre preside las dos, y ambas empresas comparten también a Alejandro de la Barreda como director general (hasta usan las mismas fotos en los informes anuales).

Antes de ser rebautizada como KUO, la empresa de los Senderos se llamaba Desc y desde la década de los 80s se había convertido en uno de los conglomerados más grandes y diversificados de México. Desde aquellos años tenía ya cuatro grandes divisiones: química/petroquímica, autopartes, alimentos y bienes raíces.

En 2007 —y después de varios años de crisis— se reorganizaron en dos empresas: de un lado quedaría KUO, agrupando los diferentes negocios, pero dejando aparte el tema inmobiliario. Esa parte se escindió y pasó a formar lo que hoy es DINE.

Los Senderos tenían ya una gran trayectoria como desarrolladores en México. Antes de Punta Mita, Desc hizo Bosques de las Lomas, Bosques de Santa Fe, Arcos Bosques y Punta Ixtapa (entre otros).

Como otras grandes desarrolladoras, el negocio de DINE consiste en adquirir grandes reservas de tierra, transformarlas en comunidades planeadas de alto valor —residenciales, turísticas y hoteleras— y monetizarlas a lo largo de horizontes de desarrollo de varias décadas.

Todo comienza consiguiendo la tierra al menor valor posible. Los terrenos sobre los cuales está hoy Punta Mita estaban dentro del Fideicomiso de Bahía de Banderas, creado en los años 70s para impulsar el desarrollo de la región. Enrique Aldrete, un empresario de Jalisco que había hecho antes la marina de Puerto Vallarta y que luego se asoció con Desc para arrancar el proyecto de Punta Mita, recuerda en esta entrevista cómo se consiguió ese inmueble.

A esa tierra es necesario después ir metiéndole 'capas de valor'. Esto puede ser desde la infraestructura básica, hasta un campo de golf y claro, un hotel. En el caso de Punta Mita fue clave que Four Seasons estuviera dispuesto a participar desde un inicio.

Según la leyenda, los promotores de Punta Mita lograron que el fundador de Four Seasons, Isadore Sharp, visitara la zona a mediados de los años 90s. Otros grupos hoteleros le habían sacado la vuelta al proyecto, pero el canadiense "se enganchó" y decidió asociarse con los empresarios mexicanos para hacer ahí uno de sus hoteles.

La primera etapa, que contemplaba unas 100 hectáreas, incluiría el hotel, un campo de golf (con casa club), y un desarrollo turístico de tiempo compartido. Four Seasons sería el socio estratégico, iniciando con una participación accionaria de 30.77% en el hotel, 12.31% en el campo de golf y 30.77% en el desarrollo de tiempo compartido. Con base en los tamaños relativos de los tres componentes de este desarrollo, la participación total de Four Seasons Hotels en esa primera fase fue de aproximadamente 16%.

Para Desc, esta primera etapa terminaría significando una inversión de $100 millones de dólares.

"Punta Mita illustrates our desire to capitalize on the foreign tourist market and is principally targeted at the Southwestern United States market", reportó la empresa a la SEC en 1999.

Como marca, Four Seasons 'legitimó' el desarrollo para potenciales turistas de EUA y de Canadá, lo que le permitió a lo que hoy es DINE comenzar a desarrollar y comercializar el resto de los espacios.

"Hasta hace unos meses, Punta Mita era sólo un punto en el mapa de la geografía nayarita", aseguró el periódico El Norte en un artículo de 1999. "Ahora se perfila como el desarrollo más exclusivo y lujoso de México y el único que tiene un campo de golf con ocho hoyos a la orilla del mar. Este campo diseñado por el golfista Jack Nicklaus y el segundo hotel Four Seasons en el país, son la carta de presentación del complejo localizado a media hora de Puerto Vallarta".

Junto con el hotel, que se inauguró a finales de 1999, vendieron en la primera fase 20 lotes frente a la playa —cada uno de 10,000 m2, a un precio promedio de $1.2 millones de dólares— así como 32 lotes de 1,000 m2 sobre el campo de golf y con vistas al mar ($500,000 dólares por lote).

Vendría inmediatamente después un proyecto de 65 villas marca Four Seasons (en los alrededores del hotel), junto con 37 unidades de tiempo compartido. Todas estas residencias tendrían acceso a las áreas comunes del hotel, sus restaurantes y su spa.

En la segunda etapa hicieron otros tres desarrollos residenciales y vendieron un terreno a inversionistas que comenzarían a construir ahí lo que terminaría siendo un hotel St. Regis y 56 villas de tiempo compartido.

Descontando las calles y áreas compartidas, los espacios reservados para áreas verdes, las áreas de servicio y los futuros campos de golf, Desc declaró ante la SEC en 2003 que tenía disponibles para vender 2.75 millones de m2 en Punta Mita (y que el 100% eran de su propiedad). Para ese momento habían ya vendido en $52 millones de dólares la participación que tenían en el Four Seasons (que años más tarde sería adquirido por Cascade Investment, de Bill Gates en una transacción de $200 millones de dólares).

Punta Mita fue conceptualizado como una comunidad planeada, en donde estaba previsto desde un inicio lo que había que construir a lo largo de las siguientes tres décadas.

Eso se refleja en cómo fue desarrollándose y comercializándose el inmueble. La empresa fue 'montándole' capas de valor al terreno: el campo de golf, el hotel, las primeras villas, los clubes de playa, etc., y todo se siente claramente que es parte de una misma cosa. No hay calles o construcciones improvisadas.

Diez años después de haber arrancado con el desarrollo, alrededor de 70% de los compradores en Punta Mita eran originarios de EUA.

"(…) a new wave of cosmopolitan, higher-spending residents has begun to roll in", señaló el New York Times en un artículo publicado en 2016. "There's a big tech contingent but also financiers and media people".

Para ese año, en el desarrollo de DINE había ya unas 350 residencias, algunas de las cuales valían hasta más de $10 millones de dólares.

"A number of the resort's subdivisions have sold out or have only a few remaining properties, and demand has meant that lot sales and construction of new residences for purchase are now underway", reportó el NY Times.

Hoy en día hay cerca de 850 residencias en Punta Mita, y DINE proyecta que llegarán a unas 1,000 antes de 2030. Con eso darían por terminada la fase de desarrollo de Punta Mita.

Desarrollar Punta Mita ha sido un proyecto que se ha enfrentado a un par de pandemias, al menos cuatro crisis económicas importantes y varios momentos de alta inseguridad en nuestro país. A lo largo de ese período, México tuvo al frente a dos presidentes del PRI, dos del PAN y dos de Morena.

Las dificultades no terminan. Desde sus inicios el desarrollo se enfrentó primero a acusaciones de desalojo de los habitantes de la zona, y más adelante vendrían disputas por la "privatización de las playas". Apenas hace unos meses El País publicó un artículo que describe un conflicto con los habitantes de Punta de Mita —la comunidad vecina— que quieren detener la construcción de uno de los nuevos hoteles planeados porque alegan que perderán el acceso a la playa.

Lo que es indudable es que la zona completa pasó por un proceso de profunda transformación a lo largo de los últimos 40 años. Después de que DINE llevara ahí a Four Seasons, todo mundo se quiso instalar en la zona. En los siguientes años llegarían a lo que hoy se conoce como Riviera Nayarit hoteles como St. Regis, One & Only, Auberge, Rosewood, Fairmont y Ritz-Carlton, y vienen en camino Montage y Pendry (los últimos dos dentro de Punta Mita).

Bahía de Banderas, el municipio donde está Punta Mita, pasó de 40,000 habitantes en 1990, a más de 220,000 personas registradas en el censo de 2025. Esto, mientras que los municipios que están a su alrededor básicamente se mantuvieron estancados. El número de hoteles en Bahía de Banderas se duplicó entre 2013 y 2026, lo que se traduce en una enorme creación de empleo.

Como desarrollo, Punta Mita detonó el dinamismo turístico en la zona.

La generación de valor va más allá de vender un terreno o una casa: muchas de las residencias que ha venido haciendo DINE a lo largo de los años se han vendido más de una o dos veces, con la plusvalía que esto implica (y las comisiones que generan esas transacciones).

Un tema a destacar es que el perfil de los compradores está evolucionando. La edad promedio antes era mayor: si bien antes básicamente todos los compradores tenían más de 60 años, ahora no es raro encontrar personas en los 50s e incluso algunos en los 40s. Por otro lado, ahora los compradores mexicanos son mucho más comunes; especialistas en bienes raíces de la zona hablan de cada vez más y más compradores de Monterrey, por ejemplo.

De acuerdo con un análisis de 4S Real Estate, la consultora especializada en bienes raíces, dependiendo de la ubicación y el producto, la apreciación acumulada entre 2020 y 2026 ha sido de entre 50% y 90% —o sea, una propiedad que se compró en 2020 hoy valdría el equivalente de entre 1.5 y 1.9 veces su precio original.

Para DINE, Punta Mita ha sido el negocio que concentró su atención a lo largo de las últimas décadas; el año pasado representó 92% de sus ingresos. Todavía no terminan; en lo que probablemente será la última etapa se están invirtiendo cerca de $500 millones de dólares en los nuevos hoteles, junto con más de 120 residencias vinculadas a esas marcas.

"Punta Mita opera hoy como una comunidad residencial y turística plenamente consolidada", afirma la empresa en su más reciente informe anual.

¿Qué sigue? En Los Cabos, DINE tiene ya una propiedad de 750 hectáreas y 3.5 kilómetros de frente de playa sobre el Mar de Cortés. Bautizado como Punta Gorda, es un proyecto que tiene un horizonte de desarrollo de entre 2025 y 2040, y que contempla 650 unidades residenciales y al menos un campo de golf.

Por lo pronto, el efecto de Punta Mita en el estado de Nayarit ha sido transformativo: el número de turistas extranjeros que viajan a ese estado creció casi 1,000% entre mediados de los 90s y 2024.

BY RENE LANKENAU - Whitepaper Access.